Grupo APC, péesima administradora de conjuntos

Tambien huyan de una dizque empresa llamada administradora de Administradora de bienes raices sa de cv que se encuentra en Benjamin Franklin, es administradora de condominios y edificios, Apesta m ya enviamos queja a profeco. En breve hare un relato en una queja aparte de esta compañia.

ASí son siempre!!! cuidado con ja patrÓn !

Es correcto, esa empresa se dedica a estafar a las personas que confian en ellos, lo mismo ocurrio en nuestro edificio, tienen un espectaculo muy bien diseñado.

En mi conocimiento no existe algo más turbio, sucio y opaco que administrar conjuntos habitacionales, ya sean edificios, privadas, o residenciales. Ya sea por medio de asociación de vecinos, o por medio de empresas que lo administren, en todos los casos es igual.
Empezando por las mentadas cuotas, ¿Quién las define? ¿En base a qué?, después el cobro, el manejo de la caja chica, los números más maquillados que las cirugías de Alfredo Palacios, no existe un control, son prácticamente imposibles de auditar y todos, absolutamente todos los denominados "administradores" se ofenden si se les cuestiona, y proporcionan información a medias, a modo.

Es por eso que los números nunca cuadran, el gasto más importante el de seguridad, en promedio se pagan entre 65 y 100 mil pesos mensuales por este concepto, depende de la compañía, depende de qué tan capacitados estén sus elementos, si los quieres despiertos todo el tiempo, es más caro, los baratos duermen en la caseta. Pero nadamás en este rubro ya hay robadera, entre los acuerdos entre los administradores y la empresa, mínimo se embolsan entre un 20% a un 30%, (reportan pagar 100 pesos, sólo pagan 70 pesos)

Pero donde está el juguito es en los servicios, por ejemplo el mantenimiento a jardines, de lo más corrupto que existe, basta con conocer a una empresa medianamente establecida que emita facturas para hacer sus enjuagues con el administrador, lo mismo que con la vigilancia; factúrame 100 pero te pago 30, ponle en la factura que viniste 3 veces en el mes, aunque hayas venido solo una vez. Imposible auditar si el maistro cortó realmente 200 m2 de césped, o si le consumió 200 litros de gasolina para sus máquinas, oro molido para el administrador, aquí se embolsa otro 40% mínimo.

Y por último pero no lo menos importante; el cobro de las cuotas. No todos pagan por transferencia electrónica, pagan en efectivo, otro ingreso residual, algunos vecinos sólo pagan el mes, sin recibir contra recibo, algunos pagan de más sin darse cuenta, entonces por ejemplo en un fraccionamiento con 200 casas que paguen una cuota de 750 pesos mensuales, si las estadísticas indican que cerca del 30% pagan de esta manera, pues estamos hablando de aproximadamente 45000 pesos que quedan volando sólo por este concepto. Basta con que el receptor del efectivo sólo reporte un 70% de este valor, justificándolo como dejar algo para la caja chica, y ya tiene 13,500 mensuales a su disposición fácilmente justificables como "gastos operativos".

Echando números reales,

Fraccionamiento con 200 residentes, el promedio de morosos (que nunca pagan) ronda en el 15 al 20%. lo que nos deja un ingreso de 160 residentes pagando un promedio de 750 pesos mensuales, o lo que es lo mismo 120,000 pesos de ingresos al mes.

Pago de vigilancia: 75,000 pesos (promedio)
Servicios: (luz, agua, internet de la caseta) 3,500 pesos
Mantenimiento (jardines, pintura, etc) 7,000 pesos
Imagen (adornos de temporada, etc) 1,500 pesos
Total de gastos al mes 87,000
Quedan en el limbo 33,000 pesos
De los cuales cerca de 15,000 pesos (la mitad) los tiene el administrador en efectivo.

¿Auditoría? Fácil, la vieja confiable de los no deducibles, o el compadre que tiene comercializadora y que factura servicios.


Fuente: Soy administrador de un fraccionamiento, jeje

Aquí números reales que saqué de la operación de Julio a Diciembre de 2023.
(Fui administrador por 6 meses en un fraccionamiento en el que me contrataron para encontrar anomalías, y vaya que las hubo!)

Solamente en estos 6 meses, y solamente en el cobro en efectivo encontramos ingresos por 204,000 pesos, de los cuales hacia la caja chica encontramos un desvío de 61,200 pesos que no pudieron ser comprobados. El resto, (142,800 pesos) fueron justificados como gastos cuestionables, algunos con notas de remisión, otros con facturas por servicios que no pudieron ser ni comprobados ni desmentidos, por ejemplo uno bastante curioso que facturaron como "servicio de asesoría vecinal" por 32,000 pesos. Notas por fonditas y servicios de banquetes por otros 45,000 pesos, otro más cuyo concepto lo facturaron como "servicio de tecnología en redes" por 28300 pesos, eso sí, aqui lo desglosaron por 4 meses en conceptos como "actualización de sistema", "depuración de disco duro", "protección de datos en redes" entre otros conceptos asi.
Otros un poco más creíbles, una supuesta póliza por fumigación perimetral por 14,500 pesos pero la razón social del facturante era por servicios de impresión, además facturaban una supuesta fumigación quincenal, y según testimonios sólo vieron a los fumigadores una sola vez, y era fumigaciones Rangel, nada que ver. Y por último, la cerecita en el pastel; una factura por 23,000 pesos bajo el concepto de "asesoría legal globalizada" que el administrador justificó como una necesidad que "surgió" por problemas con la compañía de vigilancia.

De alli nos pasamos a los gastos fijos, como la vigilancia, jardineria y servicios, y se encontró un saldo a favor por 161,654.00 pesos que deberían estar en la cuenta bancaria de la asociación de vecinos. Sólo había 18,000 pesos.

Hoy, enero de 2024, curiosamente, después de haber hecho la auditoría, las cuentas bancarias muestran un saldo que cuadra con pelos y centavos, y los movimientos muestran diferentes depósitos en efectivo realizados durante el mes.

¿Miedo?

Una persona astuta, de sangre fría y calculadora, podría vivir completamente siendo administrador de fraccionamiento. En los últimos 5 años hemos desarticulado más de 8 estructuras bien elaboradas de desvío de recursos. Eso de llevar el control de fraccionamientos con más de 100 casas mediante la libretita y la cajita para el cobro y pagos, quedó hace 50 años atrás con las tienditas y estanquillos de barrio. Parece increíble pero sigue vigente; nos costó trabajo pero hicimos posible demostrar, que en un fraccionamiento al poniente de Monterrey, se estaban llevando a cabo malos manejos. Su administradora, aparentemente inofensiva maestra de 65 años, que con su trato amable, su hablar dulce y su apariencia de abuelita, tenía a todos los vecinos convencidos de que llevaba una excelente administración de la asociación. Lo que comenzó a levantar sospechas es que, argumentando pérdida de confianza, despidió a la asistente, una chica de 22 años a la que supuestamente la maestra le encontró entre sus cosas evidencias de que hacía malos tratos con algunos proveedores, por eso con ella cayeron un jardinero, el lavacoches y hasta don Wicho, el vendedor de tostadas. Se negaban a aceptar la auditoría, la maestra se negaba, ofendida, a siquiera tomar las llamadas de nuestro equipo. Sólo bastó con un poco de presión psico-social, para que a la maestra no le quedara más remedio que elegir entre dos opciones; entregar el puesto y abrir sus libros públicamente, o quedarse en su puesto y colaborar en la auditoría, eligió lo segundo.

Fieles a los más fríos estatutos de nuestro deber, comenzamos antes de darle tiempo a prevenirse; comenzando con las cuentas bancarias, pagos, cobros, sistema de control de morosos (lo llevaba en un diario, en papel) no existía entrega electrónica de comprobantes, un talón de remisión y ya, con el sello de "pagado" atravesado a media carta.

Al final del proceso, y en los 18 meses que la maestra había estado al frente, se encontró un faltante de cerca de 300,000 pesos.

Y costó trabajo descifrar los desvíos, la maestra había diseñado bien su sistema, enrutando pagos visibles como vigilancia, servicios y mantenimientos, mediante transferencias electrónicas, todo limpio, transparente, pero un error, un simple error lo destapó todo, un simple papel, del tamaño de una tarjeta de presentación, pegada en uno sus cuadernos, nos reveló su sistema.

El acuerdo fue simple; o se le denunciaba, o firmaba un convenio para regresar hasta el último centavo. Lo tuvo que regresar, + un 8.5% de intereses.

Ante los vecinos, y en consideración a su edad, se manejó como un fondo retenido, no hubo líos. Ahora llevamos el control mediante un externo dedicado a la administración de condominios.